Anschlussfinanzierung

Sie haben eine bestehende Immobilienfinanzierung und überlegen, wie Sie das Darlehen am besten weiterfinanzieren?
Bei einer Anschlussfinanzierung gibt es verschiedene Möglichkeiten: die Prolongation, die Ablösung der Restschuld aus Eigenkapital oder eine Umschuldung zu einer anderen Bank. In jedem Fall sollten Sie sich nicht nur auf das Angebot des bisherigen Darlehensgebers verlassen - ein Marktvergleich lohnt immer! Wir unterstützen Sie dabei gern.

 

Bei der Anschlussfinanzierung einer Darlehensrestschuld gibt es grundsätzlich die Möglichkeit einer Prolongation, Umschuldung oder Ablösung aus Eigenkapital. Hier wird der Unterschied erläutert.
Grafik: Möglichkeiten bei einer Anschlussfinanzierung. Umschuldung, Prolongation oder Ablösung.

 

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei einer Anschlussfinanzierung handelt es sich um einen Überbegriff für die Fortführung einer bestehenden Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung. Bei Neuabschluss einer Baufinanzierung wird eine sogenannte Zinsbindungsfrist (=Sollzinsbindung oder Sollzinsbindungsfrist) vereinbart. Wenn diese zeitlich abgelaufen ist, steht für die meisten Immobilienbesitzer eine Anschlussfinanzierung an. Nämlich genau dann, wenn das Darlehen noch nicht zu 100% zurückgezahlt wurde. Sowohl bei einer Prolongation als auch bei einer Umschuldung kann ich mich für ein Forward Darlehen entscheiden. Damit sichern Sie sich bis zu 3 Jahre im Voraus die derzeit günstigen Zinsen für Ihre Baufinanzierung. Es gibt auch Banken, die bieten Forward-Darlehen bereits 5 Jahren im Voraus an. Dies sollte allerdings gut überlegt sein, da Sie für die Vorlaufzeit des Forward-Darlehens einen Zinsaufschlag zahlen, der dann umso mehr den effektiven Jahreszins erhöht. 

Was ist eine Prolongation?

Unter einer Prolongation versteht man eine Anschlussfinanzierung bei seinem bisher finanzierenden Kreditgeber. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist erhalten Sie eine neue Zinsvereinbarung, mit welcher das Darlehen weitergeführt werden kann. Der Aufwand für eine Prolongation ist demnach vergleichsweise gering. Es werden weder zusätzliche Unterlagen eingefordert noch wird die Darlehensvergabe erneut geprüft. Einzige Ausnahme: soll bei einer Prolongation die Restschuld etwas aufgestockt werden, dann sind auch bei einer Prolongation zumindest die persönlichen Unterlagen (Einkommensnachweise etc.) erforderlich, da dann eine erneute Prüfung erfolgt. 
Vergleichen Sie Prolongationen und Umschuldungen zinsbewusst,Doch oft sind Prolongations-Angebote leider nicht die günstigsten, daher sollten Sie auf jeden Fall frühzeitig und sorgfältig verschiedene Kreditinstitute vergleichen. Wir unterstützen Sie dabei gern.

So funktioniert eine Prolongation

Bei Ihrem bisher finanzierenden Kreditgeber haben Sie die Möglichkeit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Angebot für die Prolongation des Darlehens einzuholen. Tun Sie dies nicht, dann sendet Ihnen der Kreditgeber spätestens 3 Monate vor Ablauf ein Angebot zu. Bei einer Prolongation erhalten Sie lediglich eine neuen Zinsvereinbarung für eine bestimmte (selbst zu wählende) Zinsbindungsfrist. Der Darlehensvertrag mit seinen Bedingungen an sich bleibt bestehen. Unterzeichnen Sie die Zinsvereinbarung, dann verlängert sich also der bestehende Vertrag mit den neuen Zinsbedingungen und die Prolongation ist abgeschlossen.

Vorteile einer Prolongation

  • bisheriger Kreditgeber kommt von selbst auf mich zu (gesetzlich verpflichtet)
  • unkomplizierte und schnelle Abwicklung
  • keine zusätzlichen Grundbuch- und Notarkosten
  • keine Vorlage von Unterlagen erforderlich

Nachteile einer Prolongation

  • möglicherweise sind Zinsen überdurchschnittlich hoch
  • nicht jeder Kreditgeber vergibt für Bestandskunden die gleichen Konditionen wie für Neukunden
  • wenn Darlehen aufgestockt werden soll, besteht gleicher Aufwand wie bei einer Umschuldung

Unterlagen, welche für eine Prolongation benötigt werden

  • Bei einer Prolongation ist lediglich die unterschriebene Zinsvereinbarung nötig.

 

Was ist eine Umschuldung?

Unter einer Umschuldung versteht man eine Anschlussfinanzierung bei einem neuen Kreditgeber. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wählen Sie also ein günstigeres Angebot eines anderen Kreditgebers. Dieser löst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die noch bestehende Restschuld vom alten Kreditgeber ab. Bei einer Umschuldung kommt es demnach zu einem Wechsel der finanzierenden Bank. Dies ist für Sie mit etwas mehr Aufwand verbunden. Dazu gehört das vollständige Zusammenstellen der benötigten Unterlagen für eine Kreditentscheidung und das Umschreiben der Sicherheit (Grundschuld) auf den neuen Kreditgeber. Dies übernimmt ein Notar bzw. das Grundbuchamt, was Kosten verursacht. 
Letztlich müssen bei einer Umschuldung die Zinsen des neuen Kreditgebers so günstig sein, dass Aufwand und zusätzlich Kosten mindestens abgedeckt sind. Eine Faustregel lässt sich hierbei leider nicht pauschal ableiten, da die Kosten für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld von der Höhe des Darlehens abhängen. Je höher das Restdarlehen ist, desto mehr lohnt sich eine Umschuldung auch bei nur kleinen prozentualen Unterschieden, da die Zinsersparnis in Euro sehr hoch sein kann.

So funktioniert eine Umschuldung

Vor einer Umschuldung sollten Sie sich einen unabhängigen Marktüberblick verschaffen. Sie holen sich zunächst ein Angebot des bestehenden Kreditgebers ein. Dieses lassen Sie dann z.B. durch das Team von zinsBewusst prüfen. Sehr schnell stellen Sie fest, ob sich ein Wechsel zu einer anderen Bank lohnt. Neben dem Zinsunterschied (Unterschied der monatlichen Raten bzw. der geleisteten Zinszahlungen am Ende der Sollzinsbindung) müssen Sie die entstehenden Kosten bei einem Kreditgeberwechsel berücksichtigen. 
Sie stellen also alle notwendigen Unterlagen zusammen, die der neue Kreditgeber für die Prüfung der Umschuldung benötigt. Schließlich wird Ihnen ein neuer Darlehensvertrag vorgelegt, den Sie dann nur noch unterschreiben müssen. Um die Ablösung der Restschuld beim alten Kreditgeber kümmert sich ab jetzt die neue Bank.

Vorteile einer Umschuldung

  • GELD SPAREN. Viele unterschätzen die Tragweite von vermeintlich "kleinen" Zinsunterschieden in der Baufinanzierung. Auf die Laufzeit von 10 oder 15 Jahren geht es dabei meist um mehrere tausend Euro.
    Das Eigenartige: bei Sachversicherungen (Haftpflicht, Hausrat) entscheidet oft ein Beitragsunterschied von nur 30 Euro/ Jahr! für die Wahl des Anbieters. Bei einer Baufinanzierung geht es um viel mehr, doch viele Verbraucher scheuen einen Wechsel.
  • Ein günstigerer Zins und eine gleichbleibender Rate (Annuität) wie bisher führt zu einer früheren Entschuldung.

Nachteile einer Umschuldung

  • mit Kosten verbunden (Notar- und Grundbuchkosten)
  • Unterlagen für die Kreditentscheidung des neuen Kreditgebers erforderlich

 

Unterlagen, welche für eine Umschuldung benötigt werden

  • Grundbuchauszug des Finanzierungsobjektes (aktuell)
  • weitere Unterlagen des Finanzierungsobjektes (Wohnflächenberechnungen, Grundrisse etc.)
  • Unterlagen zur persönlichen Einkommenssituation (Einkommensteuerbescheid, 3 aktuelle Gehaltsabrechnungen)
  • eventuelle Nachweise für Modernisierungskosten (falls geplant oder durchgeführt)
  • Restschuldbestätigung für den Zeitpunkt der Umschuldung
Rückrufservice (in max. 24h)

Autor für die Stiftung Warentest:
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Expertenbeiträge für Focus-Online:
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