Wichtige Begriffe

Baubeschreibungen sind sehr wichtig für die Beurteilung der Qualität von Immobilien. Sie enthalten detaillierte Ausstattungsmerkmale beispielsweise zu Fenstern, Böden oder zur Heizung und Informationen zu den verwendeten Baumaterialien. Die Baubeschreibung ist fester Bestandteil der Finanzierungsanfrage bei einem Darlehensgeber. 

Eine Auflassungsvormerkung dient der Sicherung des Anspruchs auf Auflassung (Eigentumsübertragung). Eine Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch in Abt. II eingetragen und schützt den Käufer davor, dass das Grundstück beispielsweise ein zweites Mal vom Verkäufer verkauft wird oder etwaige Beschränkungen oder Belastungen eingetragen werden. Zeitlich nachfolgende Verfügungen im Grundbuch sind damit unwirksam.

Die Auszahlungsvoraussetzungen müssen erbracht sein, damit ein Darlehensgeber die Auszahlung des Darlehens veranlassen kann. Diese werden individuell im Darlehensvertrag vereinbart. Typischerweise umfasst diese mindestens die rangrichtige Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Zudem muss das für die Finanzierung gedachte Eigenkapital vorrangig eingesetzt werden, bevor die Mittel aus dem Darlehen einer Bank fließen.

Bei einer Baufinanzierung ist die Auszahlung (auch Valutierung genannt) an Bedingungen geknüpft. Es müssen die im Darlehensvertrag der Bank aufgeführten Auszahlungsvoraussetzungen alle erfüllt sein, bevor ausgezahlt werden kann. Bei Bauvorhaben wird in mehreren Teilschritten ausgezahlt (nach Baufortschritt). Bei Käufen oder Anschlussfinanzierungen meist in einem Betrag.

Die Grundlage für eine Eintragung im Grundbuch (beispielsweise bei bei einem Kauf) ist die sogenannte Auflassung. Nach §925 BGB wird darunter die Einigung des Käufers und des Verkäufers zur Übertragung des Grundstückes bzw. der Immobilie verstanden. Bei einer Baufinanzierung wird der Eigentumsübergang mit einem Notar beurkundet.

Nach dem Ablauf der Sollzinsbindung ist häufig eine Anschlussfinanzierung notwendig. Dabei werden die Darlehensbedingungen für die nächsten Jahre vereinbart. Die Anschlussfinanzierung wird als Oberbegriff für Prolongationen und Umschuldungen verstanden. Die Anschlussfinanzierung bei dem alten Darlehensgeber wird Prolongation genannt. Die Anschlussfinanzierung bei einem neuen Darlehensgeber wird als Umschuldung bezeichnet.

Im allgemeinen wird unter einer Abtretung eine Übertragung einer Forderung bzw. Recht (meist vertraglich) auf einen Dritten (zum Beispiel eine Bank) verstanden. Mitunter ist auch von einer Zession die Rede. Inhaltlich ist dies gleichzusetzen.

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Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer (abhängig vom jeweiligen Bundesland), die z.B. beim Erwerb von Grundstücken oder Grundstücksteilen anfällt.

Bei einer Baufinanzierung bzw. bei Annuitätendarlehen werden Bereitstellungszinsen auf den Darlehensteil gezahlt, welcher noch nicht von der Bank ausgezahlt ist. Gerade bei Bauvorhaben ist dieser Punkt häufig von Bedeutung. Oft werden hierfür von den Bank 0,25% pro Monat verlangt (entspricht 3% pro Jahr), vereinzelt wird weniger gefordert. Bereitstellungszinsen fallen erst nach einer bestimmten Karenzzeit an. Diese Zeit kann individuell vereinbart werden. Bereitstellungszinsen können auch sinnvoll gespart werden. 

Unter der Darlehenslaufzeit bei Baufinanzierungen wird die Zeit verstanden, in welcher das gesamte Darlehen zurückgezahlt wird. Dies ist auch zugleich der Unterschied zu der oft genannten Sollzinsbindung (alt: Zinsbindung). Diese drückt aus, wie lange die Zinsen der Baufinanzierung vertraglich festgeschrieben sind. Sind Laufzeit des Darlehens und die Sollzinsbindung identisch, dann wird von einem Volltilgerdarlehen gesprochen. 

Mit dem effektiven Jahreszins wird in der Baufinanzierung der Preis eines Kredites gemäß §6 Preisangabenverordnung (PAngV) angegeben. Und zwar in Form eines Jahres-Prozentwertes. Der effektive Jahreszins dient von vielen Preisbestandteilen am ehesten dazu, das günstigste Angebot für Baufinanzierungen herauszufinden. Das liegt vor allem daran, dass der effektive Jahreszins auf Basis gesetzlicher Vorgaben zu ermitteln ist. Ziel ist es (fast) alle Kosten des Darlehens einer Baufinanzierung mit einfließen zu lassen und dem Kunden so einen Vergleichsmöglichkeit verschiedener Angebote für Baufinanzierungen vergleichen zu können.

Die Monatsrate oder auch Annuität gibt an, wie hoch die monatliche Zahlung eines Darlehensnehmers an die Bank oder Sparkasse ist. Diese setzt sich aus (Soll-) Zins und Tilgung zusammen. Werden Sollzins (in Prozent) und die vereinbarte Tilgung (in Prozent) addiert und dieser Prozentwert vom Darlehensbetrag ermittelt, dann erhält man die jährliche zu leistende Rate. Wird dieser Wert mit 12 dividiert, dann erhält man so die monatliche Rate für eine Baufinanzierung.

In der Baufinanzierung werden Monatsraten (=Annuität) monatlich oder vierteljährlich gezahlt. Dies ist das sogenannte Zahlungsintervall. Die Zahlweise wird dabei oft als "monatlich nachschüssig" bezeichnet und bedeutet, dass die Zahlung der Monatsrate einer Baufinanzierung dann am Monatsende erfolgt. Die Bezeichnung "vorschüssig" oder "nachschüssig" bezieht sich also auf das entsprechende Zahlungsintervall der Rate. Monatlich nachschüssig heißt am Ende des Monats und vierteljährlich nachschüssig heißt am Ende eines jeden Quartals. Je länger das Intervall, desto nachteiliger ist es. Denn es wird, so lange keine Rate gezahlt wird, auch nicht getilgt und die Sollzins werden auf die Restschuld gezahlt.

Der Sollzins spielt bei der Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung eine entscheidende Rolle. Mit diesem Prozentwert wird angegeben, wie viel Zinsen im Jahr für eine Baufinanzierung gezahlt werden muss. Genauer gesagt: mit dem Sollzins und der Tilgung errechnet sich die Annuität (jährliche bzw. monatliche Rate) eines Darlehens für die Baufinanzierung. Der Sollzins wird für die Dauer des vereinbarten Darlehensvertrages (=Sollzinsbindung) geschlossen. Bei einer normalen Zinsstruktur ist der Sollzins höher, je länger die Sollzinsbindung ist.

Ein Annuitätendarlehen (= Tilgungsdarlehen oder auch Amortisationsdarlehen) kennzeichnet sich durch die jährlich bzw. monatlich gleichbleibende Zahlung der Annuität des Kreditnehmers. In der Praxis der Baufinanzierung gibt fast ausschließlich nur monatliche Zahlweisen.

Als Annuität bezeichnet man eine wiederkehrende Zahlung, welche bei Annuitätendarlehen für Zins und Tilgung jährlich geleistet werden muss. In der Baufinanzierung wird die Annuität monatlich entrichtet. Die Besonderheit: die Annuität bleibt während einer Sollzinsbindung in ihrer Höhe gleich. Da Zinsen lediglich auf die Restschuld gezahlt werden und die Annuität über die Dauer der Sollzinsbindung gleich bleibt, erhöht sich im Laufe der Zeit der Tilgungsanteil innerhalb der Annuität, während der Zinsanteil abnimmt. Die Annuität und damit das Annuitätendarlehen ist die allgemein übliche Form für eine private Baufinanzierung.

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